12.07.2017. 10:46
Autor:
Kako izbeći zamke prilikom kupovine nove, a neuknjižene nekretnine. Otkako su uvedeni javni beležnici, smanjena mogućnost "duple" prodaje kvadrata
Lep i jeftin dom. U ovom primamljivom opisu stana iz oglasa, "jeftin" obično znači da ima neki nedostatak - bučne komšije, lošu izolaciju, prokišnjava potkrovlje, nisko prizemlje ili da nije uknjižen. U ovom poslednjem slučaju, onaj ko kupuje nekretninu koja nije zavedena u katastar, mora da otvori, narodski rečeno, četvoro očiju! Trebalo bi da prati uputstva pravnika i agenata za prodaju nekretnina da mu kasnije neko ne bi stavio "šapu" na stan. Prevare su česte, a mnoge nekretnine se prodaju i po nekoliko puta.
Kupci dok pronađu odgovarajući prostor za život obično "obiju" mnogo pragova. Ukoliko ta nekretnina nije uknjižena još će da se pomuče to da srede.
- U praksi se često dešava da stanovi stari po 30, 40 godina nisu uknjiženi, što zbog nemara vlasnika, što zbog propusta građevinskog preduzeća koje je gradilo stan - napominje Nemanja Lukić, advokat i partner u advokatskoj kancelariji "Fila". - I to je jednostavnija situacija, gde vi sa ugovorom sadašnjeg vlasnika i prethodnih, ako ih je bilo, možete da knjižite svoj stan.
Rešavanje ovakvih problema sa zgradama iz prošlog veka spada u lakše poslove, iskustvo je našeg sagovornika. Komplikovanije je, kaže, sa nekretninama koje još nisu ozidane. Tim kupcima preporučuje se da budu oprezni u ovakvim situacijama, da obavezno obave uvid u dokumentaciju investitora. Prvenstveno u građevinsku dozvolu.
- Ona se izdaje na osnovu građevinskog projekta koji sadrži sve stanove, njihovu kvadraturu, ukupno bruto i neto površinu - objašnjava Lukić. - Na osnovu nje kupac može da utvrdi da njegov stan na primer ima zaista 30 kvadrata. Taj dokument potvrđuje ko ga pravi, da li su Grad ili opština dali dozvolu da se zida taj objekat, sa tim brojem stana i tom kvadraturom.
Lukić ističe da je bitno da se ispita i da li je investitor vlasnik parcele na kojoj pravi zgradu. Dodaje da se u Beogradu često ispostavi da nije i da se nagodio sa onim koji poseduje zemljište. Onda je potrebno "zaviriti" u još dva dokumenta.
- Obično, kako investitor ne bi kupovao parcelu na kojoj planira da gradi objekat, sa vlasnikom placa se dogovori da podele stanove u budućoj zgradi - priča Lukić. - Oni sklope Ugovor o suinvestiranju i Ugovor o fizičkoj deobi i tako se izdele.
Izuzev ovih preporuka, Lukić savetuje, i da ako je parcela svojina Grad, da se ispita da li je plaćeno to gradsko građevinsko zemljište, jer ako nije, nekretnina ne može da se uknjiži.
Osim pravnika i agenti za prodaju nekretnina imaju iskustva u ovakvim situacijama i ukazuju na neke mere opreza.
- Kada je reč o stanu u izgradnji, tražimo uverenje da na parceli, na kojoj se gradi, nema hipoteke - kaže Radmila Samardžija, agent iz agencije "A plus nekretnine". - Ne oslanjamo se na izjave prodavaca. Proveravamo katastar, pribavljamo za klijente vlasnički list, izjavu da je stan plaćen u celosti. Takođe i uverenje da na stanu nema hipoteke ili neke zabeležbe, odnosno da nije predmet nekog spora i slično. Kada imamo slučaj legalizacije, proverava se vlasništvo zemljišta na kome je građevina, uverenje za legalizaciju iz nadležne opštine i građevinski projekat. Naši sagovornici poručuju građanima da prođu sve ove "korake" da im neko ne bi jednog dana došao na vrata tražeći ključeve od stana.
Mućke investitora
Investitorima u rešenju, o građevinskoj dozvoli, opština ili Grad dozvole da izgrade 1.000 kvadrata. Želeći da uvećaju profit, neimari izađu iz tih gabarita. Naprave više kvadrata nego što je dozvolom propisano. Onda se ulazi u postupak legalizacije, koji zna da bude veoma neizvestan, jer ne postoji obaveza države da ozakoni objekat. Mada, u praksi do sada nisu rušene višespratnice, navodi primer advokat Nemanja Lukić.
Prevare sa brojevima u projektu
Advokat Nemanja Lukić podvlači da otkako su uvedeni javni beležnici, nije imao slučaj "duple" ili "višestruke" prodaje stanova. Ali ranije je toga bilo.
- Investitori izmene građevinski projekat i dodele nove brojeve stanova. Imaju prvobitan projekat, na osnovu kojeg ste vi kupili stan na primer broj dva. Onda izmene projekat, pa taj vaš stan nije više broj dva nego četiri. I vi kad odete da overite ugovor ne overavate onaj broj dva, već četiri. I sud ima u sistemu da je prodat taj prvi, a ne drugi, a radi se o istim stanovima. On naglašava, da sada notari kontaktiraju sa svim potrebnim ustanovama i vode evidenciju, pa je mogućnost "duplih" prodaja nemoguća.
Foto: nateemee/freedigitalphotos.net
Izvor: Novosti
